オーナーチェンジ（おーなーちぇんじ）とは？
オーナーチェンジとは、賃貸物件の所有者が、現在の賃借人（入居者）が入居したまま、その不動産を他者に売却することを指します。
主に投資用不動産市場で用いられる手法で、マンションや戸建て住宅など、様々な物件タイプで活用されています。
オーナーチェンジの特徴と重要ポイント
即時の賃貸収入
購入者（新オーナー）にとって最大のメリットは、物件取得と同時に賃貸収入が得られることです。新たに入居者を探す手間や時間、初期費用が不要となるため、スムーズな投資開始が可能です。
賃借人への影響
賃借人（入居者）の立場からすると、居住環境に変化はありませんが、家主が変わることになります。賃貸借契約は新オーナーに引き継がれるため、原則として賃借人の権利義務に変更はありません。
売主と買主の注意点
- 敷金の引き継ぎ：売主から買主へ適切に引き継ぐ必要があります。
- 賃貸借契約の確認：契約内容、賃料、期間などを詳細に確認することが重要です。
- 建物の管理ルール：既存の管理方法や修繕履歴などの情報を正確に引き継ぐことが求められます。
投資としての特性
オーナーチェンジ物件は、すでに入居者がいるため、物件の収益性を具体的に把握しやすいという特徴があります。ただし、将来の賃料改定や入居者の退去リスクなども考慮する必要があります。
デューデリジェンス（適正評価）の重要性
購入を検討する際は、以下の点について詳細な調査が推奨されます。
- 現在の賃料が市場相場に見合っているか
- 物件の管理状態や修繕の必要性
- 入居者の支払い状況や入居履歴
- 周辺環境の将来性
法的側面
賃貸借契約は、民法上の債権譲渡の規定に基づいて新オーナーに引き継がれます。ただし、賃借人の承諾を得ることが望ましいケースもあります。
オーナーチェンジは、不動産投資市場において重要な取引形態の一つです。即時の収益確保というメリットがある一方で、既存の賃貸借関係を引き継ぐことによる制約もあります。
購入を検討する際は、物件の収益性だけでなく、長期的な管理運営の視点も含めて総合的に判断することが大切です。
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