建物譲渡特約付借地権（たてものじょうととくやくつきしゃくちけん）とは？
建物譲渡特約付借地権は、1992年に施行された新借地借家法によって創設された定期借地権の一形態です。
この制度は、土地所有者（地主）と借地人の双方にメリットをもたらす新しい借地権の形態として注目されています。
建物譲渡特約付借地権の特徴
| 契約期間 | 借地権の存続期間は30年以上と定められています。これにより、借地人は長期にわたって安定した土地利用が可能となります。 |
|---|---|
| 建物譲渡特約 | 契約時に、30年以上経過後に借地上の建物を相当の対価で地主に譲渡する特約を結びます。この特約は契約当初に結ぶ必要があり、後から追加することはできません。 |
| 借地権の消滅 | 建物が地主に譲渡された時点で、借地権は自動的に消滅します。これにより、地主は将来的に土地と建物の両方を取得できることになります。 |
| 契約の形式 | 法律上、書面による契約は必須ではありませんが、将来の紛争を防ぐためにも書面で契約を交わすことが強く推奨されます。 |
| 仮登記 | 将来の建物譲渡を確実にするために、所有権移転の仮登記を行うことが一般的です。 |
| 借家人の保護 | 地主が建物を買い取った後も、その時点で建物に居住していた借家人は引き続き借家として利用する権利が保護されます。 |
| 他の定期借地権との併用 | 一般定期借地権や事業用定期借地権（30年以上）と併用することも可能です。この場合、地主が建物を買い取らない選択をした場合、一般定期借地権または事業用定期借地権の契約期間満了時に借地権が消滅し、借地人は建物を撤去して更地で返還することになります。 |
この制度のメリットとして、借地人にとっては初期投資を抑えつつ長期の土地利用が可能になること、地主にとっては将来的に建物付きの土地を取得できることが挙げられます。
建物譲渡特約付借地権の注意点
| 建物の譲渡価格 | 「相当の対価」で譲渡するとされていますが、具体的な金額や算定方法については当事者間で合意する必要があります。 |
|---|---|
| 税金の問題 | 建物譲渡時の譲渡所得税や、借地権消滅による権利金の認定など、税務上の取り扱いについて注意が必要です。 |
| 建物の維持管理 | 将来的に地主に譲渡することを前提としているため、建物の維持管理について借地人と地主の間で認識の違いが生じる可能性があります。 |
建物譲渡特約付借地権は、長期的な視点で土地の有効活用を図りたい地主や、初期投資を抑えつつ安定した住居を確保したい借地人にとって有用な選択肢となります。
ただし、契約内容や将来の建物譲渡に関して細かな取り決めが必要となるため、専門家のアドバイスを受けながら慎重に契約を進めることが重要です。
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